一、什么是平房地籍档案
东西城老平房档案包含历史地籍图、老测绘底册、院落权属原始记录，记录每一处房屋的占地范围、墙体边界、院落共用区域。商品房主要参考建筑面积，而老城平房，**土地权属档案优先级高于现状院墙**。院墙后期私自挪动、重建，不能改变档案登记的权属边界。
档案内会标注：自有房屋范围、院落公共通道、历史滴水范围、和邻居的分界基线。很多大杂院，院内空地并不全部属于单户产权人。
二、档案调取渠道与需要准备材料
1、不动产登记中心调档：产权人本人可以调取完整地籍档案；购房客户可在签约前，由业主配合调取档案复印件，包含宗地图、房屋历史登记资料。
2、街道、规自部门存档：部分老旧院落，留存建国后测绘底图，遇到边界历史遗留问题时可申请查阅。
注意：普通购房者不能直接调取他人房源完整原始档案，必须业主授权配合。看房只看现状院子大小，不调取图纸，是高频踩坑行为。
三、房本面积、档案占地面积、实际院子面积的区别
-房屋建筑面积：房本登记的建筑本身面积；
-宗地占地面积：档案记录，这套房屋合法拥有的土地范围，包含自有房屋+专属院落；
-现场实测院子：肉眼看到的院落，有可能包含公共过道、邻居滴水范围，不能直接等同于自家产权。
不少中介会拿“实际院子很大”做宣传，但多出的面积属于院落公共区域，既不能翻建，也不受产权保护，后期邻里极易产生纠纷。
四、图纸核对重点，看房必查4个关键点
①核对宗地红线，分清自家地界和邻居地界，确认院墙是否压到对方宗地；
②查看滴水檐历史记录，老城平房滴水属于历史通行习惯，不能随意侵占；
③分辨院内哪一部分属于公共通道，公共区域个人不能私自圈占搭建；
④比对现状建筑，看现有房屋墙体、房屋轮廓，是否和老图纸保持一致。私自外扩的部分，翻建审批直接不予通过。
五、图纸与实地现状不一致的常见情形
1、院墙移位：多年居住，住户自行挪动院墙，实际院子和档案宗地对不上。这种情况，必须以档案图纸为准，私自改动院墙不受法律保护。
2、房屋改扩建：后期私自接建、搭房，实物大于档案登记，不属于合法产权，翻建时需要拆除恢复原始范围。
3、历史共用院落：多户合住大杂院，院内空地属于多户共有，单户不能独占使用。
六、出现院落边界纠纷如何处理
第一步调取完整地籍档案，以官方测绘图纸作为判定依据；
第二步找街道、社区进行人民调解；
调解无效，通过诉讼，以不动产档案作为核心证据。
私下和邻居口头约定边界，没有备案，不具备法律效力。
七、购房实操建议
1、看房阶段，优先要求业主提供宗地图复印件，不要只看房子实物；
2、预算评估、出价，要按照档案登记宗地面积，不要按照肉眼看到的院子大小；
3、如果现状和档案图纸出入很大，要把恢复原状的成本，计入购房成本评估；
4、购买合院大杂院房源，重点区分自有区域与公共区域，避免购入之后无法圈院使用。
