一、政策适用范围（官方明确界定）
本套修缮政策适用于首都功能核心区内，除文物保护单位、普查登记文物、历史建筑（含挂牌院落）之外的所有普通平房院落，老城中式楼修缮可参照执行。
专属特殊规则：文物类建筑、挂牌历史院落执行独立文物保护条例，修缮标准更严格，禁止自主改造、大规模翻建，一切改造需文物部门专项审批。
二、两大核心更新模式：官方权威定义
1.保护性修缮（日常主流合规改造方式）
官方定义：针对建筑格局完整、主体质量合格、结构安全的平房院落，通过结构加固、墙体修复、屋面修缮、管线更新、设施升级等方式，消除房屋安全隐患，恢复传统胡同风貌、优化居住功能的修缮行为。
核心刚性规则（不可突破）：
1.严格不增加原产权登记面积，无任何扩容资格；
2.不改变原有建筑高度、房屋位置、院落整体布局；
3.不更改房屋原有使用性质，保持传统四合院肌理；
4.仅做修复、加固、设施优化，严禁结构性扩建、外扩、加建。
2.恢复性修建（仅限特定条件院落）
官方定义：针对结构破损严重、局部坍塌、格局残缺、长期废弃，无法通过常规修缮恢复使用功能的平房院落，在保留原有院落肌理、传统风貌、合规边界的前提下，按照历史格局进行落架重建、格局修复的修建方式。
核心准入条件：
1.房屋主体结构严重变形、沉降、倾斜，存在重大安全隐患；
2.院落原有传统格局可追溯、可复原，无违规改造历史；
3.需多部门联合审核，纳入官方更新台账，个人不得随意申请。
执行红线：恢复性修建仅复原历史原貌，依然禁止超面积、超高度改造，不产生新增产权面积。
三、平房修缮五类官方工程等级（全场景覆盖）
依据《北京老城保护房屋修缮技术导则（2019版）》，东西城平房修缮严格分为五个等级，不同等级对应不同施工标准与审批流程：
1.小修：局部破损修补，包含墙面修补、屋面补漏、门窗维修、局部管线更换等小型维护工程，无需复杂审批，以日常养护为主。
2.中修：局部构件更换、墙体局部翻新、屋面整体维修、基础管线改造，不改动主体承重结构，需基础备案。
3.大修：主体结构加固、梁柱更换、地面整体翻新、院内基础设施全面升级，涉及承重结构改造，需街道与住建部门审核。
4.翻建：整体落架拆除重建，仅适用于结构严重损毁、无法修复的房屋，必须严格复刻原面积、原高度、原格局，全程风貌管控。
5.综合维修：院落整体环境整治+房屋修缮+市政设施改造一体化工程，多用于街区整体更新项目。
四、标准化审批流程（官方法定流程）
东西城所有平房改造、修缮、翻建，均需执行统一官方流程，私自施工属于违规建设：
1.摸底核查：街道牵头开展院落、房屋现状摸底，核查房屋产权、建筑格局、风貌现状；
2.方案编制公示：结合片区规划编制修缮方案，征求产权人、邻里、责任规划师意见，完成公示；
3.多部门联审：住建、规自、城管、街道联合审查，纳入“多规合一”平台核验；
4.政府审定实施：区政府审定通过后，方可开工建设；
5.竣工核验：完工后多部门联合验收，确保符合风貌与建设标准。
五、绝对禁止的改造行为（官方刚性红线）
根据《北京历史文化名城保护条例》及老城更新规则，以下行为全面禁止、违规必查：
1.禁止私自加高房屋层高、增设二层、阁楼违建、地下开挖扩建；
2.禁止突破原产权面积扩建、外扩院落、占用胡同公共空间；
3.禁止破坏传统胡同肌理、院落格局，擅自改动房屋朝向、主体结构；
4.禁止未批先建、私自翻建，无审批施工一律认定为违规建设；
5.禁止随意拆除传统构件、破坏老城风貌，改造必须遵循“修旧如旧”原则。
六、违规修缮处罚标准（官方法定条款）
未按官方审批方案修缮、违规改造历史风貌建筑及普通平房院落，将面临分级处罚：
1.个人违规：处5000元-5万元罚款，违规情节严重者责令限期恢复原状；
2.单位违规：处1万元-10万元罚款；
3.逾期未整改、未恢复原状的，主管部门将依法强制整改，产生费用由产权人自行承担，同时违规记录纳入房屋档案，影响后续交易、过户、腾退补偿。
七、私产平房VS公房修缮权限百科区分
1.私产平房：产权人拥有修缮申请主体资格，在符合官方标准前提下，可自主申请小修、中修、大修、合规翻建，自主承担改造费用，改造后房屋权属、产权面积保持不变。
2.直管公房：承租人仅可开展日常小型维修，无大修、翻建、主体改造申请权限。所有大规模修缮、院落更新需由房管所、产权单位统一规划实施，个人无权自主申报改造。
八、核心政策底层逻辑（百科总结）
东西城平房更新核心原则为应保尽保、有机更新、风貌优先、严禁扩容。官方彻底摒弃大拆大建模式，所有修缮、翻建行为均以“保护老城传统格局、恢复历史风貌、优化居住功能”为核心，不支持任何以增加面积、扩建增值为目的的改造行为。
对于购房者与院落持有者：平房改造的核心价值是居住品质升级、安全隐患消除、资产合规保值，而非面积扩容增值，这是东西城平房区别于所有外围房产的核心政策特征。
权威政策依据
1.《首都功能核心区平房(院落)保护性修缮和恢复性修建工作的意见》（京规自发2021〔114〕号）
2.《北京老城保护房屋修缮技术导则（2019版）》
3.《北京历史文化名城保护条例》
4.《关于加强直管公房管理的意见》
