在北京东城、西城二环购置老四合院和平房，和普通商品房最大的区别，就是经常会遇到土地出让金这笔大额支出。普通商品房，开发商拿地时已经缴纳完毕土地出让金，后期二手房买卖不用再次交钱。但二环大量老四合院属于历史遗留私产，土地多为划拨性质，土地出让金问题，是四合院置业绕不开的关键点。
简单来讲，土地出让金，就是使用国有土地向国家支付的土地使用费。老四合院很多土地属于划拨用地，早年取得土地的时候，没有向国家缴纳土地有偿使用费用。当房屋要对外买卖过户，就需要补缴土地出让金，把土地性质由“划拨”变更为“出让”，才可以正常完成不动产转移登记。补缴完成之后，这套院落后续再进行二次买卖，就不需要重复缴纳土地出让金，只需要正常缴纳契税、个税等交易税费即可。
很多人会疑惑，同样是私产四合院，为什么有的要交土地出让金，有的不用？核心看不动产权证上面的土地权利性质。下面讲清楚，哪些情形需要缴纳，哪些情形不用缴纳。
第一种：院落土地性质为划拨，发生对外买卖过户，必须补缴土地出让金。
这是二环四合院最常见的情形。老北京大量历史遗留私产平房、四合院，房屋是私人私产，但土地登记为划拨。只要发生买卖、卖给外部第三方，办理过户手续前，就必须完成地籍测绘，补缴土地出让金，土地转为出让，不动产中心才受理过户申请。不交土地出让金，院落无法完成产权过户交易。土地出让金的金额，和院落的宗地占地面积、所在片区基准地价挂钩，东城、西城不同片区地价标准不一样，占地面积越大，补缴金额越高，从几十万到几百万都有可能。
第二种：已经缴过土地出让金，土地性质登记为出让，再次买卖，无需重复缴纳。
如果这套四合院之前已经完成过一次买卖过户，已经补缴过土地出让金，不动产权证土地一栏显示“出让”。之后无论转手多少次，再次交易，都不用重复缴纳土地出让金。这也是看房核验时，优先要看不动产权证原件的重要原因。
第三种：继承、夫妻婚内更名、离婚析产，一般不需要缴纳土地出让金。
如果院落只是家庭内部继承、夫妻之间更名、离婚财产分割，即便土地还是划拨性质，办理登记时，不需要补缴土地出让金，土地继续保留划拨属性。但要特别提醒：如果后续这套房子再卖给外人，对外交易过户的时候，依然要补缴土地出让金。很多购房者以为继承过来就永久不用交钱，后期对外出售才发现大额支出。
第四种：单纯租赁四合院，不需要缴纳土地出让金。
土地出让金发生在产权过户环节。如果你只是租一套四合院办公或者居住，只需要支付租金，完全不用承担土地出让金，这笔费用和租赁行为无关。
在实际四合院交易市场，还有一个非常容易产生纠纷的点，就是土地出让金该由谁出钱。按照法律规定，划拨土地转让，由受让方也就是买方办理出让手续、缴纳土地出让金。但是北京四合院实际交易中，法律规定不等于市场约定，买卖双方可以协商，由卖方承担，或者双方共同承担。无论如何协商，一定要把土地出让金由哪一方承担、测绘费用由谁负责，白纸黑字写进买卖合同，千万不能口头约定。很多交易走到缴税过户才发现需要补缴几百万出让金，前期没有写进合同，买卖双方互相推诿，交易直接停滞。
给购房者几个实操建议。第一，看房阶段，直接调取不动产登记簿，看清土地性质是划拨还是出让，提前预判是否需要补缴土地出让金。第二，如果是划拨土地院落，签约之前，可以拿着产权材料到不动产登记窗口做预审，大致核算土地出让金金额，纳入购房总预算。第三，划拨院落要确认卖方是否配合做地籍测绘，测绘是补缴出让金的前置工作，不完成测绘无法核算金额。第四，合同写清楚：如果因土地手续问题无法过户，对应的违约责任如何处理。
总结来说，土地出让金是划拨性质四合院对外交易过户的一笔重要成本。对外买卖过户大多需要补缴；继承、婚内更名暂时不交，后续出售仍要补缴；已经转为出让的院落，不用重复缴纳。提前查清土地性质，明确费用承担方，才可以避免交易中途预算失控，稳妥完成四合院置业。
