在北京东城、西城二环选购四合院和胡同私产平房，很多购房者只关注院落位置、面积与报价，却忽略房屋是否具备合法交易条件。胡同内部分院落外观完好，实际存在交易限制，就算买卖双方达成一致，签署购房合同，也办不了过户手续。一旦误购这类房源，很容易出现钱付出去，产权却无法转移的窘境。下面把二环四合院、平房不能买卖过户的主要情况逐一讲清楚。
第一种，产权性质本身禁止买卖的院落。
直管公房、自管公房，住户手里只有使用权，持有公房租赁合同，没有房屋所有权证书，产权不允许私人买卖过户，民间所谓公房“买卖”大多只是使用权转让，不受不动产交易法律保护。宗教产四合院产权归属宗教团体，政策不允许直接向个人出售产权，仅可租赁使用。另外国有文保类院落，产权归国家所有，同样不能向普通个人出售转让。这类房源无论报价多低，都不要尝试购买产权，只可以考虑租赁。
第二种，共有产权没有取得全部共有人书面同意。
二环大量四合院属于继承得来的共有房产，一套院落可能多名家庭成员共同持有产权。按照规定，共有房产进行交易，必须取得全部共有权人的书面同意出售材料，缺一不可。只要其中一位共有人不同意出售，这套院落就不能办理过户。现实中不少卖方谎称全部家人同意，实际只是部分产权人签约，后续其他共有人提出异议，会直接导致交易作废，购房合同也可能判定无效。看房核验时，一定要查看不动产登记簿，查清全部产权人名单。
第三种，房屋被司法查封、存在抵押未解除，存在权利限制。
如果四合院、平房因为债务纠纷涉及诉讼，被法院查封、冻结，在解封之前禁止买卖过户。部分院落设有高额抵押，抵押没有解除、没有取得抵押权人同意，也不能正常过户。还有设立居住权登记的院落，在没有处理居住权的前提下，同样会阻碍交易。很多购房者签约前不调取不动产登记簿，等到准备过户才发现房屋被查封，已经支付的房款面临极大风险。买房前务必打印不动产查册证明，看清是否存在查封、抵押、居住权等权利限制。
第四种，权属存在争议，没有取得合法不动产权证书。
院落产权归属有纠纷，家人、邻里对房屋、地界四至存在诉讼争议，在权属纠纷没有结案之前，不动产中心不予办理过户。还有一部分老院落，因为历史遗留问题，始终没有办理正式不动产权证，缺少合法权属凭证，根本无法开展买卖交易。不要轻信卖方口头承诺后期补办房本，没有产权证的院落不建议入手。
第五种，违建、建筑现状和登记档案不一致。
很多老四合院、胡同平房后期私自改扩建、搭建厢房，房屋实际建筑面积、格局和不动产权证登记档案不一致，存在违法建筑。遇到这种情况，需要把违建部分拆除恢复到档案登记状态，完成测绘核验，才能够继续交易过户。如果拒绝整改，不动产登记部门会直接驳回过户申请。看房时，要对照房本图纸核对院落现状，留意院内后期私自搭建的房屋。
第六种，土地手续不全，没有达到转让条件。
不少老私产平房土地性质为划拨用地，还没有完成地籍测绘、没有补缴土地出让金。部分院落不是不能买，而是补齐土地相关手续之后才允许过户。如果卖方拒绝配合办理测绘、拒绝补缴土地出让金，交易就会停滞。还有已经纳入征收、腾退计划范围内的院落，按照政策禁止进行房屋买卖过户，这类房源也要主动避开。
第七种，买方不具备北京购房资格。
自2017年政策实施后，四合院、住宅平房纳入北京限购范围，和商品房执行一样的购房资格标准，一本房本占用一套购房指标。如果购房者不满足购房资质，即便院落产权全部没问题，也无法网签、过户。多本房本的院落，要提前核算需要占用几套购房指标，避免资质不足导致交易失败。
给购房者几点实操建议：在敲定价格、签订合同之前，优先调取不动产登记簿，核实产权人、权利限制、土地情况；区分所有权和使用权，公房、宗教产不要做产权交易；共有院落确认全部产权人同意；实地核对房屋现状和档案图纸。合同之中写明，如果房屋存在无法过户情形，卖方需要承担违约责任。
总而言之，四合院平房交易，院落能看房不等于能买卖。分清以上这些不能过户的情形，把风险排查放在签约付款之前，才能避免落入交易陷阱，保障置业安全。
