在北京二环购买私产四合院或者胡同平房，很多人会把关注点放在院落报价上，却忽略交易环节产生的各类税费。四合院属于老城存量住宅，土地多为划拨性质，和普通楼房二手房相比，多出土地出让金这一笔大额支出。不同院落情况不一样，税费差距可以达到几十万甚至上百万，买房前做好税费测算，是置业必不可少的一步。下面按照买方、卖方分别说明各项税费，同时讲清四合院特有的土地出让金规则。
首先是由买方承担的主要税费，核心为契税。
四合院、私产平房执行北京住宅契税标准，计税价格取税务评估价与成交价格二者较高值。首套房140㎡及以下税率1%，140㎡以上1.5%；二套房140㎡及以下1%，140㎡以上2%；家庭第三套及以上统一按3%征收。
计算公式：契税=计税价格×对应税率。
举个例子：首套购买一套计税价格2000万的四合院，面积260㎡，契税就是2000万×1.5%=30万元。个人住房交易印花税目前予以免征，买方不用再缴纳印花税，只需要缴纳几十元不动产登记工本费。
接下来是卖方承担的税费，包含增值税及附加、个人所得税。
第一，增值税及附加。政策规定，住房持有满2年，直接免征增值税；持有不满2年，按政策征收增值税及附加税费。这里的时间以房产证登记时间或者契税完税发票时间孰先为准。很多老四合院持有时间都远超两年，大部分交易可以免掉这笔开支。
第二，个人所得税。个税有两种核算方式，第一种是能够提供原始购房发票，按差额20%征收，也就是（计税价格‑房屋原值‑合理税费）×20%；第二种无法提供原值票据，按计税价格全额1%征收。
个税有重要免征条件：房屋满五唯一可以直接免除个人所得税。“满五”指房屋持有满5年，“唯一”指卖方家庭在北京范围内仅此一套住房，两个条件必须同时满足。要注意是家庭唯一，不是房主个人名下唯一，配偶、未成年子女名下房产同样会影响判断。
四合院平房交易，最容易被新手忽略的就是土地出让金，这也是老城院落独有的一笔费用。
二环大量老四合院、私产平房土地性质属于划拨用地，房本没有缴纳过土地出让金，过户的时候需要补缴土地出让金之后，土地性质变更为出让，才可以完成不动产转移登记。如果这套院落之前交易已经缴过土地出让金，再次买卖就不用重复缴纳。
土地出让金金额和院落占地面积、所在片区基准地价挂钩，金额从几十万到几百万不等。非常关键的一点：法律上土地出让金由土地受让方也就是买方缴纳，但是实际交易当中，谁来出钱，完全要写进买卖合同里约定清楚。很多交易纠纷，就是前期口头约定，过户时才发现需要补缴大额土地出让金，双方互相推诿。
除上面主要税种，还要厘清几个常见误区。
第一，不要做阴阳合同。税务机关有最低核定价，如果网签价格明显低于市场行情，会直接按照税务系统评估价格计税，低报价格并不能少交税，还会带来交易风险。
第二，税费法定承担方不等于实际出钱人。税法规定契税买方交，个税、增值税卖方交，但北京四合院市场，经常会协商由买方承担卖方部分税费，所有协商结果，必须白纸黑字写进购房合同，不要只做口头承诺，写清楚每一项税费由哪一方承担，包括土地出让金、测绘相关费用。
第三，共有产权四合院，多本房本，每一本房本都要独立核税，税费会分开计算，不能合并。
给购房者的实操建议：在正式签约前，可以拿着不动产权证复印件，到税务窗口提前做税费预审，把契税、个税、增值税、是否需要补缴土地出让金全部核算出来，把全部税费计入整体购房预算。四合院交易金额巨大，提前把全部成本核算清楚，才可以避免交易中途预算失控，保障交易平稳推进。
总的来说，四合院平房交易主要成本分为房款、契税、卖方个税增值税，以及特殊的土地出让金。满二可以免增值税，满五唯一可以免个税，划拨土地院落重点确认土地出让金。分清每一笔税种的计算逻辑，签约把税费责任写清楚，才能有效规避税费带来的交易风险。
